导读：笔者在本篇从实务角度分析了利用几种特殊不动产建设低空物理基础设施过程中可能涉及的法律风险，并提出了风险防范建议和应对策略。

在我国低空经济快速发展的背景下，物理基础设施和信息基础设施建设并驾齐驱，共同构建起低空领域安全、高效运行的坚实基础。其中低空物理基础设施是涵盖一系列用以支撑各类低空飞行活动日常运营的实体设施，包括提供起降功能的起降平台、保障能源供给的能源站、负责货物终端分发的末端配送设施、用于紧急迫降的备降点、承担设备维护任务的维修站，以及适配多元业务场景的接驳站和装卸站等。现在不少低空经济企业利用或期望利用楼顶、广场、临时用地及储备用地等特殊不动产建设低空物理基础设施，虽能快速建设并降低成本，但存在诸多的法律风险。

作为多家公司的法律顾问，笔者在本篇从实务角度分析了利用几种特殊不动产建设低空物理基础设施过程中可能涉及的法律风险，并提出了风险防范建议和应对策略。

一、主要法律问题分析

（一）产权与使用权争议

1、核心问题：

A.楼顶、广场等区域权属复杂，如分别属于房屋开发商、物业管理公司、市政部门、多方共有或建筑物业主共有；

B.临时用地/储备用地存在地方政府的收回权，用地使用权不稳定；且临时用地使用期限一般不超过两年，建设周期较长的基础设施建设项目施工使用的临时用地，期限不超过四年，与低空项目周期不匹配可能引发违约风险；

C.部分区域可能被认定为“公共设施”或“军事管理区”，限制商业用途；

D.可能引起相邻权纠纷风险，根据《民法典》第293条，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

2、典型案例：

A.企业未获所有权人或使用权人授权即在楼顶部署无人机基站，被起诉侵犯物权并立即拆除；

B.临时用地因城市更新需求被提前收回，导致低空项目终止，设施设备闲置。

（二）规划与建设审批缺失

1、核心问题：

A.特殊用地可能未纳入国土空间总体规划，擅自建设违反《城乡规划法》；

B.未取得建设工程规划许可证或施工许可证；

C.低空设施高度、噪音、电磁辐射等指标不符合地方技术规范和要求。

2、监管难点：

A.低空经济属新兴发展领域，部分城市认识不足，尚未出台专项审批流程；

B.跨部门协调不足，民航部门、住建、应急管理等部门职责交叉，并可能存在空白区域。

（三）安全与环保责任

1、核心问题：

A.楼顶设施影响建筑结构安全，如抗风抗震能力不足等问题；

B.无人机起降噪声、废气排放污染环境；

C.电磁干扰引发航空安全或通信故障。

2、法律责任：

A.可能引发《安全生产法》《环境保护法》下的巨额罚款；

B.可能构成刑事责任风险，如重大事故罪等。

（四）数据与隐私合规

核心问题：

A.低空设备搭载摄像头、传感器可能收集个人或敏感信息；

B.数据传输可能违反《数据安全法》《个人信息保护法》。

（五）合同纠纷与融资障碍

核心问题：

A.与物业、政府等所有权人或使用权人签订的合作协议/使用协议条款约定不清或关键条款缺失（如退出机制、赔偿标准）；

B.金融机构对非传统资产抵押融资的认可度低。

二、风险防控体系构建

1、前期法律尽调与合规设计

步骤：

（1）权属核查：通过不动产登记中心核查产权证明，确认无抵押、查封记录；

（2）合规预审：联合专业律师、规划部门评估地块性质（如是否属生态保护区、文物区）；

（3）技术标准匹配：参照《民用无人驾驶航空器运行安全管理规则》等规定设计设施参数。

2、多元化审批与备案机制

策略：

（1）楼顶/广场：如系建筑物业主共有，应根据《民法典》的规定，在确认建筑物业主已按照相关法律法规完成法定民主程序后，再与业主委员会等有权主体签署使用权协议；若业主自治组织缺失，低空企业应积极与物业所在地的居民委员会沟通，在街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督下，依法签署租赁协议/合作运营协议；

（2）临时用地：按照《土地管理法》和《自然资源部关于规范临时用地管理的通知》（自然资规〔2021〕2号）的规定，在取得自然资源主管部门批准后，同土地使用权人签署临时用地使用权协议，并争取临时用地使用期限尽量长期并可续期；

（3）储备用地：积极向土地储备机构或相关部门了解土地收储进展情况，核实不动产权证注销情况，并争取纳入地方政府低空经济试点项目，通过“一事一议”绿色通道审批；

（4）政企协作：加入地方低空经济产业联盟，参与标准制定以获取政策倾斜。

3、安全与环保闭环管理

措施：

（1）结构安全：委托第三方机构对楼顶承重进行专项检测，设计冗余方案；

（2）环境影响评估：开展噪声、振动、电磁辐射专项环评，公示后报生态环境局备案；

（3）应急预案：与消防、气象部门联动，制定极端天气下的设备停运机制。

4、数据治理与合规架构

操作要点：

（1）本地化存储：部署计算设备，确保数据不出境，不违反相关法律规定；

（2）隐私保护设计：采用匿名化处理技术，如无人机巡检时不采集人脸信息；

（3）合规认证：申请ISO 27701隐私信息管理体系认证，增强客户及合作方的信任。

5、金融创新工具

工具应用：

保险创新：与保险公司定制相关低空经济险种，覆盖建设期延误、运营中断等风险。

三、政策建议与企业实操

1、推动立法与标准完善

（1）建议有关部门牵头编制《低空经济基础设施建设和运营安全规范》，明确楼顶荷载、电磁兼容等标准；

（2）推动《无人驾驶航空器飞行管理暂行条例》实施细则落地，细化公共场所部署条款。

2、企业实操

（1）完成“四证”（产权证、规划证、施工证、验收合格证）齐全后方可动工；

（2）每季度向属地低空经济管理部门报送运行数据；

（3）为员工及第三方服务商购买责任险。

（4）在相关协议中增设不可抗力条款，约定若空域政策变化导致项目中止或终止，不承担责任。

3、创新实践

可以根据实际情况，在当地探索“共享屋顶”模式，联合多个企业分摊楼顶设施建设成本。

四、结论

建议低空经济企业的特殊用地布局构建“法律合规-技术标准-应急响应”三位一体防控体系。通过前置性法律合规审查介入，可在降低落地风险的同时，实现合规可持续运营。随着《国家综合立体交通网规划纲要》的实施，低空经济企业应密切关注《民用航空法》等空域管理改革的法律和政策，抢占“低空天路”新基建先机。